APG - Atlanta Pacific Group

"促进中国企业与全球市场接轨"

APG Blog

亚特兰大住宅房地产市场为买家提供了机遇

图片来源:ERA Sunrise Realty

饱受重创的亚特兰大住宅房地产市场上的价格已降至近20 年未见的水平。尽管这对当地土地所有者而言无疑是个坏消息,但同时却也为寻求在低点入市的买家提供了绝佳的机遇。

而据专家称,2011 年的第四季度可能正是该大都会区的低点。在暴跌了数年之后,价格应该会在这个冬季稳定下来,并在明年开始缓慢爬升,到2013 年则会趋于更加正常的水平。

在二十世纪九十年代和二十一世纪初,亚特兰大曾是美国最炙手可热的房地产市场之一。但随着2008 年经济危机的到来,其住宅和商业开发均陷入了停滞状态。由于佐治亚州的经济严重依赖于房地产开发市场,该州受到了财政时局艰难和新建楼市暴跌的双重打击。而如今,土地售价屡创历史新低,吸引了许多希望在价格反弹前锁定交易的开发商、保守投资者和潜在购房者。

统计数据反映出糟糕的市场状况

据美国住房和城市发展部以及美国财政部12 月初发布的奥巴马政府住房积分卡报告(Housing Scorecard) 称:“亚特兰大大都会区是美国经历住房市场低迷后受影响最严重的地区之一”。奥巴马政府称,亚特兰大“正在承受来自不良抵押贷款比例过高、抵债房产价值大幅缩水、物业价值过低以及严重水下抵押贷款过多的压力。”{“水下”指的是屋主的抵押贷款余额高于相关物业当前市场价值的情况。}亚特兰大已经超出了美国自2000 年年中以来的不良抵押贷款平均水平。政府还补充说道:“亚特兰大的房屋销售市场仍然低迷,尽管当地房屋价格自2009 年年初以来已显示出反弹的迹象,但目前仍保持在十多年未见的较低水平上。”

12 月初发布的多项全国性研究均将亚特兰大列为美国表现最糟糕的市场之一。Clear Capital 报告称,2011 年8 月至10 月期间,亚特兰大的房价下跌了9.7% —在过去的12 个月内已累计下跌18.9%。亚特兰大地区在过去的三个月内还拥有42.8% 的REO(银行回收不动产)饱和率。Clear Capital 指出:“REO 在所有销售中所占比例的增加是整体交易量下降和不良资产流入的结果,而且极有可能给价格造成下行压力。”由于全美房屋售价同期上涨0.3% 且全美平均REO 饱和率为25%,Clear Capital 将亚特兰大评选为表现最差的主要美国市场。

CoreLogic 进行的另一项研究发现,亚特兰大大都会区的住宅价格在2010 年10 月至2011 年10 月期间下跌了7.9%。而同一时期,佐治亚州以7.3% 的跌幅在美国50 个州中排名倒数第五。这些数字几乎是全美同比价格平均跌幅(3.9%) 的两倍。

同样,标准普尔(Standard & Poor) 的九月Case-Shiller 住房价格指数报告显示,亚特兰大当前的住房价格比2000 年设定的基准价格平均低4%。造成该下跌趋势的因素包括大量的止赎活动(据某些媒体报道,其止赎活动数量将近亚特兰大房屋销售总量的30%)、卖空增加(房屋售价低于贷款价值)以及投资者利用这些市场状况大量买进低价住宅。

未来机遇

尽管市场目前仍面临痛苦的困局,拥有可用现金的投资者却都在加紧步伐买进住宅和土地,期盼迎来最终的复苏。利率也处于历史低位,且美联储(Federal Reserve) 承诺至少在2013 年年中之前维持目前的利率水平。尽管据预计工作岗位的创造在2012 年不会取得实质性进展,但整体经济的任何改善(尤其是就业市场)都有可能重新点燃住房价格,并重新启动停滞不前的开发活动。

然而,目前的情况可能不会持续更长时间。当地房地产经纪人称,可用住宅存量在2011 年年初已从2010 年的高峰期跌至约11 个月的供应量,并且还在随着时间的推移进一步降低。据亚特兰大的专家预计,住宅止赎活动最终将在2012 年开始减少—即使这仅仅是因为丧失抵押品赎回权的人选变少了。(房地产分析公司Equity Depot 称,亚特兰大的止赎活动在2011 年12 月下跌了14%,达到了近三年来的总体最低值。)专家们还注意到了州际公路附近填空式住宅物业和地块领域的良好交易态势。一旦佐治亚州经济复苏,这两个领域都将再次面临较高的需求。据报道,由于当地政府力求找到任何可能的手段来刺激该州经济,他们在推动各种类型的建筑项目时也展现出了更多的灵活性。

《彭博社商业周刊》(Bloomberg Businessweek)预计美国住宅价格到第四季度可能会开始回升,并称:“即使是受影响最严重的市场到2012 年也会开始出现好转的迹象。”

既然亚特兰大在许多评选中都位列受影响最严重的市场之一,那么当期待已久的经济复苏最终使亚特兰大地区重返其作为美国东南部经济引擎的传统角色时,该大都会区也应跻身于最具增长潜力的市场行列。

关于在美经营有何问题或意见?请通过微信联系 Michael Fenton,微信号为 MichaelFenton

back