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애틀랜타 주거부동산 구매자에게 새로운 기회 주택 시세 최저 기록: 전문가들은 2012년 초부터 반등 예상

애틀랜타 부동산 시장의 시세가 약20년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 애틀란타 지역 토지소유자들에게는 악재지만, 낮은 시세에서 부동산 시장에 진출하려는 구매자에게는 호재이다.

전문가들은2010년 4사분기가 애틀랜타 대도시권의 시세가 바닥을 칠 가능성이 있으며 몇 년간의 지속적인 하락세 끝에 올 겨울 안정세에 들어섰다가 내년부터 점차 상승세를 보여 2013년까지는 비교적 정상 수준을 회복할 것이라는 견해를 내놓았다.

애틀랜타는1990년대와 2000년대 초반에 가장 인기 있는 부동산 시장 중 하나였지만 2008년 경기침체로 인해 주거 및 상업적 개발이 정체되었다. 조지아주 경기는 부동산 시장 개발과 밀접한 연관이 있어 금융위기 및 신생 건설업체의 급감으로 큰 타격을 입었다. 현재 부동산 토지가 기록적으로 낮은 가격에 거래되고 있어 가격이 반등되기 전에 거래를 확정하려는 개발자, 소극적 투자자, 잠재적 주택 구매자를 끌어들이고 있다.

침체된 시장상황을 반영한 통계 자료

12월초 미국주택도시개발부와 재무부가 발표한 오바마 정부의 주택성과기록표(Housing Scorecard)에 따르면 애틀랜타의 대도시 지역은 미국 내 주택시장 붕괴 이후 피해를 가장 많이 입은 지역 중 하나이다. 오바마 정부는 애틀랜타는 부실 모기지론 비율 증가, 부동산 담보설정 매물가 하락, 부동산 가치 하락, 언더워터 모기지론 악화로 인해 압박을 받고 있다고 밝혔다(*언더워터: 주택 소유자의 모기지론 잔액이 해당 기본 부동산의 현 시장 가치 보다 높은 상태). 애틀랜타는 2000년 중반 이후 부실한 모기지론이 전국 평균을 계속 초과했다. 또한 정부는 2009년 초반 이후 지역 주택시세는 반등의 신호가 왔지만 애틀랜타 주택판매시장은 여전히 부진을 면치 못하고 있으며 이는 최근 10년간 볼 수 없는 최저수준이라고 덧붙였다.

12월 초에 발표한 일부 전국단위조사에서는 애틀랜타가 가장 실적이 저조한 부동산 시장 중 하나로 평가 받았다. 클리어캐피탈(Clear Capital)의 보고에 따르면 2011년 8월~10월 사이에 애틀랜타의 주택가격은 9.7%하락했으면, 지난 12개월 동안 약 18.9% 감소했다. 또한 이 지역은 지난 3달 간 42.8%의 은행차압매물(REO: real estate owned) 포화율을 보였다. 클리어 캐피탈은 총판매에서 은행차압매물 비율 증가는 전체 거래 감소 및 저가 부동산 매물 유입의 결과이며 이는 시세 하락 압박을 가할 가능성이 높다고 하고 있다. 그리고 전국 주택판매가가 동기대비 0.3% 상승하고 은행차압매물(REO)가 평균 25%인 상황에서 미국 주유시장 중에서 애틀랜타의 실적이 가장 저조하다고 평가했다.

그 외에 코어로직(CoreLogic)의 조사에 따르면 2010년 10월부터 2011년 10월 사이에 애틀랜타 대도시권의 부동산 시세는 7.9% 하락했다. 동기간의 조지아주는 7.3% 하락하여 50개 주 중에서 최하위에서 5번째를 기록했다. 이는 미국 국내 연간대비 시세하락 평균인 3.9%의 두 배에 가깝다.

마찬가지로 스탠다드앤드푸어스(S&P)의 케이스-실러 주택가격지수 9월 보고서에 따르면 애틀랜타 시세는 2000년 기준가격보다 평균 4% 낮다. 이러한 하락세의 요인은 지나친 담보설정(일부 매체의 보도에 따르면 애틀랜타 전체의 30%에 달한다고도 한다), 숏세일(대출가치보다 낮은 가격에 주택을 매매)의 증가, 이런 상황을 이용하는 투자자의 대량구매를 들 수 있다.

미래를 위한 기회

현재 어려운 시장상황에도 불구하고 현금에 여유가 있는 투자자는 경기회복을 기대하며 주택과 토지를 매입하고 있다. 더불어 금리도 기록적으로 낮은 수준을 기록하고 있고 연방준비위원회는 2013년 중반까지 현수준을 유지하겠다고 약속했다. 전반적인 경기상황 특히 취업시장의 향상으로 인해 주택시세 및 정체된 개발이 다시 움직일 것이다. 그러나 2012년의 큰 진전인 일자리 창출분야에서는 기대에 못 미칠 것으로 예상된다.

그러나 현 상황이 오래 지속되지 않을 수도 있다. 지역 부동산 중개업자들에 따르면 시장에 나온 주택매물양이 2010년에 정점을 찍은 이후 2011년 초에는 약 11개월간 공급량이 하락했으며 2011년 말 더 감소하고 있다고 한다. 애틀랜타 전문가들은 주택차압 건수는 주택담보 신청자수가 감소한다는 전제하에 2012년에는 감소세로 돌아설 것으로 예상하고 있다(부동산시장 조사기관 에퀴티디포Equity Depot는 애틀랜타의 2011년12월의 주택차압건수가 약 3년 만에 최저치인 14%로 하락했다고 밝혔다). 전문가들도 공터를 활용한 주거용 부동산 및 미국 주간고속도로 근처 부지 등에 대한 좋은 거래가 있을 것이며 조지아주 경기가 반등하면 이 수요가 다시 증가할 것이라고 내다보고 있다. 또한 지방정부들도 주의 경제 촉진이 절실하므로 다양한 건축프로젝트 장려에 대한 유연성이 확대될 것으로 보고 있다.

미국 블룸버그 비즈니스 위크(Bloomberg Business week)는 미국 주택가격이 4사분기까지는 오름세를 보일 것으로 내다봤다. 또한 타격을 가장 많이 받았던 시장도 2012년까지는 나아질 것이라고 덧붙였다. 애틀랜타는 타격이 가장 컸던 시장 중 하나로 꼽혔지만 기대하던 대로 경기가 회복세로 돌아서면 애틀랜타는 미국 남동부 경제의 엔진이라는 전통적 역할을 되찾을 것이다. 그 때 애틀랜타 도시권역은 성장잠재력이 큰 곳 중 하나가 될 것임이 분명하다.

질문 혹은 의견이 있으시면, Michael Fenton의 카카오톡 아이디 ATLmikey1978 혹은 Skype 아이디 michael.fenton6으로 연락 주시기를 바랍니다

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